פסק-דין בתיק ע"א 374/08

השופט צ' זילברטל:

           שני ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט ד"ר ע' בנימיני) מיום 25.11.2007 בה"פ 1266/03, בגדרו התקבלה בקשת המשיבה 1 (להלן: המשיבה) לסעד הצהרתי, לפיו היא זכאית להירשם כבעלת זכויות בדירה באופן שהרישום יכלול את החלק היחסי ברכוש המשותף, לרבות בקומות המפולשות ובגג.

רקע

1.        המערער בע"א 374/08 (להלן: קטן) הוא הקבלן שבנה את הבניין בו נמצאת דירתה של המשיבה. המערער בע"א 416/08 (להלן: טסה ז"ל) היה שותפו להקמת הבניין. קטן וטסה ז"ל (להלן יחד: המערערים) הם גם הבעלים של החלקה עליה נבנה הבניין, שקודם לכן היתה בבעלות חברת צמרת חן בע"מ שהמערערים היו בעלי מניותיה. הבניין כולל ארבע דירות - שתי דירות בכל קומה - ואינו רשום כבית משותף. בקומה העליונה מתגוררים המערערים, ואילו דירת המשיבה נמצאת בקומה הראשונה (להלן: הדירה). בעלת הדירה הנוספת בקומה הראשונה, גברת בן עזרא, היתה שותפה להגשת המרצת הפתיחה, אך בהמשך הושגה פשרה בינה לבין המערערים.

2.        ביום 26.7.1977 נכרת הסכם למכירת הדירה בין קטן לבין בני הזוג זברו (להלן: זברו). המשיבה רכשה את הדירה מזברו ביום 29.1.1981. בשנת 1983, בעקבות תובענה בדרך המרצת פתיחה שהגישה המשיבה (ה"פ 313/83), מונתה המשיבה הפורמאלית 2 (להלן: עו"ד בליצר) ככונסת נכסים לשם רישום הבית כמשותף ורישום הזכויות בדירה על שם המשיבה. הליך רישום הבית המשותף לא צלח, זאת נוכח מחלוקת שנתגלעה בין המערערים לבין המשיבה בנוגע לרכוש המשותף, שהיא גם נשוא המחלוקת שבפנינו. לטענת המשיבה, יש לה חלק ברכוש המשותף, ובכלל זה גם בקומה המפולשת התחתונה, בגג הבניין ובמדרגות היציאה לגג. מנגד, טוענים המערערים כי הגג הוצמד לדירותיהם, למעט שטח של 10 מ"ר הנמצא מעל חדר המדרגות, שבו הותקנו מתקנים משותפים (דודי שמש ואנטנות). כאן המקום להדגיש, כי בפועל אין גישה לגג אלא דרך דירתו של קטן, אשר סיפח לדירתו, שלא כדין, את האזור הרלבנטי בחדר המדרגות. עוד טוענים המערערים, כי גם הקומה המפולשת התחתונה, שיועדה על-ידם לבניית מרתף, הוצמדה לדירותיהם. במבנה קיימת גם קומה מפולשת עליונה המשמשת לחנייה ואין חולק כי היא חלק מהרכוש המשותף.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

3.        כאמור, בית משפט קמא קיבל את התובענה, וכך פסק:

 "זכאית המבקשת [המשיבה, צ.ז.] לסעד ההצהרתי המבוקש בכותרת להמרצת הפתיחה, ולצו שיחייב את המשיבים (גם המשיבה 1) [המערערים ועו"ד בליצר בהתאמה, צ.ז] לבצע את כל הדרוש לשם רישום הבית המשותף ורישום הדירה על שם המבקשת, באופן שחלקי הדירה ברכוש המשותף יכללו את מלוא שטח הגג, את גרם המדרגות המוביל אל הגג ואת שתי הקומות המפולשות (העליונה והתחתונה), באופן יחסי לשטח רצפתה של הדירה" (פסקה 38 לפסק הדין).

             הכרעתו של בית משפט קמא התבססה על שני אדנים מצטברים: הראייתי והמשפטי. בפן המשפטי נקבע, כי ככל שהמערערים טוענים שהוצאת חלקי הרכוש שבמחלוקת מכלל הרכוש המשותף נעשתה כבר בעת מכירת הדירה לזברו, הרי שהיה עליהם להוכיח שנהגו על-פי הוראות סעיף 6(א) לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר), המורה כיצד מוכר דירה, על-פי הגדרתו בחוק, נדרש לנהוג בבואו להוציא חלקים מן הרכוש המשותף, ובעיקר שעליו "לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין". הוסבר, כי אמנם, הגדרתו של "מוכר" בחוק המכר כוללת רק מי שמכר דירה שבנה ו"לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה", ואילו בענייננו המשיבה לא רכשה את הדירה ישירות מן המערערים ולא הוכח, כי זברו רכשו את הדירה על מנת למכרה. עם זאת נקבע, כי יש לראות במשיבה כמי שנכנסה בנעליהם של זברו, כאשר רכשה מהם "את כל זכויותיהם ללא שיור בבניין ובנכס". ועל כן, ככל שהמערערים, ביחסיהם עם זברו, הוציאו חלקים מן הרכוש המשותף שלא על-פי הוראות חוק המכר, הרי שזכות התביעה שעמדה לזברו עומדת היום למשיבה.

4.        בפן הראייתי נקבע, כי המערערים לא עמדו בנטל הנדרש להוכיח שהחלקים שבמחלוקת אכן הוצאו מן הרכוש המשותף בדרך הקבועה בדין. ראשית נאמר, כי אמנם המערערים טענו שלחוזה צורף מפרט כנדרש, וייתכן שאף ניתן ללמוד זאת מלשון הסכם המכר עם זברו, אך בפועל המפרט לא הוגש כראייה וממילא לא הוכח שתוכנו של אותו מפרט תומך בטענת המערערים. עוד נקבע, כי אין בתצהירו של קטן כדי לשמש ראייה בנוגע להיקף הזכויות ברכוש המשותף, שכן נוכח מצבו הבריאותי לא ניתן היה להעידו. כמו כן, מצבו הבריאותי של טסה ז"ל לא אפשר לו להגיש תצהיר, ותצהיר בנו אינו אלא עדות שמיעה (וממילא אין בו התייחסות לשאלת היקף הרכוש המשותף). בנוסף, המערערים גם בחרו שלא להעיד את בני הזוג זברו בנוגע להוראות הסכם המכר שנחתם עמם. בהמשך, עמד בית המשפט על כך שבהסכם המכר עם זברו אמנם נכתב, בין היתר, כי "גג הבניין ומגרשי החנייה הם רכוש המוכר והוא רשאי למכרם או להצמידם" וכי זברו מתחייבים לחתום על תקנון שיידרש לשם הוצאת "הגג והחניות" מגדר הרכוש המשותף, אך קבע כי גם בכך אין כדי למלא אחר הוראות חוק המכר. הוסבר, כי על-פי הוראות חוק המכר ניתן להוציא חלקים מן הרכוש המשותף גם על ידי צירוף פרטים באותו עניין לחוזה המכר, ובענייננו פרטים אלה נכללו בתוך החוזה ולא צורפו אליו. הובהר, כי אין מדובר בפרשנות דווקנית של חוק המכר, שכן ההגיון העומד בבסיס דרישה זו נעוץ בצורך לייחד ולהדגיש הוראות שעלולות לפגוע בזכויותיהם של רוכשי דירות. לבסוף נקבע, כי "הוצאת חלקים מן הרכוש המשותף חייבת להיעשות בצורה ברורה לחלוטין" (פסקה 29 לפסק הדין) ואילו בענייננו הסעיפים הרלבנטיים בחוזה המכר אינם ברורים דיו.

5.        לבסוף, נדחתה טענת המערערים, לפיה התנהלות המשיבה מלמדת על שיהוי, על כך שויתרה על זכויותיה ברכוש המשותף או על הסכמתה המאוחרת להוצאתו. המערערים ביססו את טענתם על כך שבהליך, שהתנהל בבקשת עו"ד בליצר למתן הוראות באשר לאפשרות השלמת רישום הבית על-פי תשריט מסויים שלא תאם את טענות המשיבה בנוגע לזכויותיה ברכוש המשותף, הגישה המשיבה תצהיר, שבו לא טענה לזכויות בגג כולו אלא אך באותו חלק, שכיום מוסכם, שהוא נכלל ברכוש המשותף (להלן: החלק המשותף בגג). עוד טענו המערערים, כי אף שכבר בשנת 1979 ניתן צו להריסת הבנייה שסיפחה את חדר המדרגות לדירתו של קטן, המשיבה פנתה רק שנים רבות לאחר מכן לעירייה בבקשה למימוש הצו. כאמור, בית המשפט דחה טענות אלה. בין היתר נקבע, כי המערערים לא יצקו תשתית עובדתית מספקת להוכחת טענתם, לפיה המשיבה ויתרה במודע על זכויותיה ברכוש המשותף, וכי המערערים הסתמכו על כך. לבסוף נקבע, כי ממילא, לנוכח הוראות חוק המכר, לא ניתן ללמוד על הסכמה להוצאת חלקים מהרכוש המשותף על יסוד התנהגות או מחדל.

6.        כאמור, בסופו של יום קבע בית המשפט כי המערערים לא עמדו בנטל להוכיח שהגג והקומה המפולשת התחתונה אכן הוצאו מהרכוש המשותף, ועל כן המשיבה זכאית לסעד הצהרתי, לפיו זכויותיה ברכוש המשותף כוללות גם זכויות בחלקי הרכוש המשותף שבמחלוקת, זאת באופן יחסי לשטח דירתה. כן נקבע, שהמשיבה זכאית לצו שיורה למערערים לעשות כל שנדרש לשם השלמת הליך רישום הבית כמשותף ורישום הדירה על שמה באופן שיכלול גם את הזכויות ברכוש המשותף הנזכר. עם זאת, נמנע בית המשפט ליתן סעד, שלא נתבקש בהמרצת הפתיחה, ונזכר לראשונה בדיון ובסיכומים, והוא שיינתן צו להריסת הבנייה הבלתי חוקית שבגדרה סופח גרם המדרגות לדירתו של קטן. הוסבר, כי למעשה מתבקש צו הריסה לחלק מדירתו של קטן ובניית גרם מדרגות חדש, ואין להיעתר לסעד מרחיק לכת זה, שכלל לא התבקש בהמרצת הפתיחה, ושכלל לא ברור אם וכיצד ניתן לבצעו בפועל. סעד נוסף שנתבקש ונדחה, עסק בבקשת המשיבה להורות לעו"ד בליצר לערוך תשריט חדש של הבניין אשר ישקף "הן את המצב התכנוני, הן את הזכויות הקנייניות של הצדדים על-פי הסכם המכר והן את המציאות". הוסבר, כי אין להיענות לסעד זה מקום בו המצב בשטח אינו תואם את זכויות המשיבה על-פי הסכם המכר וכאשר, כאמור, לא נכללה בהמרצת הפתיחה בקשה לצו שיורה על התאמת המצב בשטח למצב המשפטי הנטען על-ידה.

7.        בטרם נפנה לדון בערעורים לגופם, יש להידרש לבקשות המערערים, כל אחד בנפרד, לצירוף ראיות חדשות בשלב הערעור.

הבקשה בע"א 374/08 - בקשתו של קטן

8.        בנו של קטן (להלן: המבקש) מבקש לצרף כראייה מפרט טכני, שלטענתו מבסס את הטענה, לפיה הרכוש המשותף שבמחלוקת הוחרג מפורשות בהסכמי המכר. בבקשה לא נאמר לאילו מהסכמי המכר צורף המפרט. נטען, כי רק לאחר מתן פסק הדין בעניינו התחוורה לו משמעותו היתרה של המפרט ולכן נקט בשורה של מאמצים "עילאיים", כלשונו, ואיתר את המפרט בביתו של טסה ז"ל. לטענתו, מצבו הבריאותי של אביו ופטירת בא כוחו הקודם הקשו על איתור המפרט, וכיוון שלא ידע על קיומו (ולא הבין את חשיבותו) - יש לקבל את המפרט כראייה אף בשלב הערעור. המשיבה מתנגדת לבקשה. לטענתה, אין בנימוקים שהוצגו כדי להצדיק הוספת ראייה בשלב זה של ההליך. עוד נטען, כי ממילא אין בהגשת הראייה כדי לסייע לטיעוני המבקש, שכן מדובר במפרט שצורף להסכם המכר עם בני הזוג נבון (אשר מכרו את דירתם לגב' בן עזרא) ואין הם מלמדים על כך שמפרט כאמור צורף גם להסכם המכר עם זברו.

דיון והכרעה בבקשה להוספת ראייה בע"א 374/08

9.        תקנה 457 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 קובעת, בין היתר: